Due diligence tanah di Bali menjawab dua pertanyaan sebelum Anda membeli atau menyewa lahan: apakah sertifikatnya bersih, dan bisakah Anda membangun yang Anda inginkan di atasnya? Pertanyaan pertama urusan kantor pertanahan. Pertanyaan kedua urusan zonasi dan izin, dan justru inilah yang sering dilewatkan pembeli. Lahan dengan sertifikat sempurna tetap bisa berada di zona hijau tempat vila tidak akan pernah mendapat PBG. Kami memeriksa keduanya, agar tanah yang Anda bayar memang bisa menampung bangunan yang Anda rencanakan.
Biaya: penawaran per bidang tanah sebelum pekerjaan dimulai, dengan biaya penelusuran pemerintah di baris tersendiri.
Pemeriksaan sertifikat di kantor pertanahan
- Keaslian. Sertifikat dicocokkan dengan buku tanah di BPN.
- Pemilik. Nama di sertifikat dicocokkan dengan KTP penjual atau pihak yang menyewakan. Jika pemiliknya sudah meninggal, sertifikat semestinya sudah diperbarui dan ahli warisnya jelas.
- Beban hak. SKPT menunjukkan hak tanggungan, sita, blokir dan sengketa.
- Tanah adat dan warisan. Siapa saja yang harus menyetujui, termasuk setiap ahli waris untuk perpanjangan sewa di kemudian hari.
Zonasi: bolehkah vila dibangun di sini?
Rencana tata ruang wilayah (RTRW) setiap kabupaten menentukan peruntukan lahan. Dalam istilah sehari-hari di Bali:
- Zona hijau terutama untuk pertanian, kehutanan dan konservasi. Pembangunan sangat dibatasi, dan sebagian lahan pertanian sama sekali tidak boleh dibangun.
- Zona kuning untuk perumahan.
- Warna zona lain dan jalur hijau punya batasannya sendiri, dan rencana untuk bidang tanah itulah yang menentukan.
Kami membaca zonasi untuk bidang tanah yang tepat, bukan untuk lingkungannya. Vila tetangga bukan bukti bahwa bangunan Anda akan disetujui. Jika zonasinya tidak cocok, Anda mengetahuinya sekarang, bukan setelah tagihan arsitek datang.
Batas dan akses
Pengukuran memastikan bidang tanah di lapangan sesuai sertifikat dan memiliki akses jalan yang sah. Di area persawahan sebagian lahan hanya dijangkau lewat pematang, jadi akses yang sah perlu dipastikan sebelum membayar.
Menguasai tanah sebagai WNA
WNA tidak bisa memegang hak milik. Jalur yang umum adalah akta sewa notaris dengan mekanisme perpanjangan yang jelas, Hak Pakai bagi pemegang KITAS atau KITAP, atau HGB melalui PT PMA. Perjanjian nominee, ketika WNI memegang tanah atas nama WNA, batal demi hukum dan uang yang sudah dibayar tidak bisa dituntut kembali.
Setelah pemeriksaan
Jika tanahnya bersih dan zonasinya cocok, langkah berikutnya adalah PBG. Jika sudah ada bangunan di atasnya, tambahkan due diligence vila untuk memeriksa izinnya.
